L'usufruit
I. Qu’est-ce que l’usufruit ?
Selon l’article 578 du Code Civil, l’usufruit est le Droit de jouir des choses dont une autre personne a la propriété. L’usufruitier n’est pas le propriétaire mais il a la charge de conserver la substance de la chose. Le droit de propriété confère au propriétaire des droits :
- Le droit d’utiliser le logement (l’habiter)
- Le droit de percevoir les revenus du logements (le louer)
- Le droit de disposer du logement (le vendre)
Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes : d’une part l’usufruit qui comprend le droit d’utiliser et de percevoir les revenus et d’autre part la nue-propriété qui comprend le droit de disposer. L’usufruit peut être légal ou contractuel.
Usufruit légal | Usufruit contractuel |
|---|---|
Permet au Conjoint Survivant de recueillir l’Usufruit des Biens de la succession lorsqu’il est en concours avec ses propres descendants. Il a le choix entre 2 options : – tout l’Actif de succession en Usufruit – ¼ de l’Actif de succession en Pleine Propriété | Le détenteur d’un bien en pleine propriété peut tout à fait décider de le démembrer afin d’en transférer une partie à un tiers (Clause de réserve d’usufruit : au 1 er décès son usufruit revient au 2 ème usufruitier et non au nu-propriétaire). Le démembrement peut s’opérer par : – une donation, – un testament, – une vente. Il existe même des ventes immobilières spécifiques s’inspirant du modèle de démembrement appelées vente en viager. |
En effet, le droit de propriété est la combinaison de l’usufruit et de la nue-propriété. L’usufruit est le plus souvent viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint par la mort de son titulaire. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d’usufruit temporaire.
Il ne faut pas confondre usufruit et droit d’usage et d’habitation.
Le droit d’usage et d’habitation est strictement personnel et est limité à la seule habitation du logement (sans pouvoir le louer), alors que l’usufruit est un droit réel et peut porter tant sur des immeubles que sur des meubles.
II. Le calcul de l’usufruit et de la nue-propriété
Si, par exemple :
· Si l’usufruitier et le nu-propriétaire s’entendent pour vendre le logement, comment se partager le prix entre eux ?
· Si vos parents vous donnent la nue-propriété d’un appartement, sur quelle valeur le Trésor va-t-il vous taxer ?
· Si, par exemple, vous héritez de l’usufruit d’un logement (cas fréquent entre époux), sur quelle valeur les droits de succession seront-ils calculés ?
La question de l’évaluation de l’ usufruit et de la nue-propriété (les deux sont liées bien sûr) est donc très importante. Un barème fiscal s’impose pour calculer les droits dus par l’usufruitier et/ou le nu-propriétaire en cas de donations, successions, ventes, échanges, apports en société , etc.
Barème depuis le 1er janvier 2001 (Art. 669 CGI)
Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
– De 21 ans révolus | 90% | 10% |
– De 31 ans révolus | 80% | 20% |
– De 41 ans révolus | 70% | 30% |
– De 51 ans révolus | 60% | 40% |
– De 61 ans révolus | 50% | 50% |
– De 71 ans révolus | 40% | 60% |
– De 81 ans révolus | 30% | 70% |
– De 91 ans révolus | 20% | 80% |
+ De 91 ans révolus | 10% | 90% |
Les parties peuvent, dans leurs relations, utiliser ce barème. Mais le principe est qu’elles doivent évaluer elles-mêmes au cas par cas l’usufruit (on parle alors d’un « usufruit économique« ) en tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier et du taux de rendement du bien.
Pour l’usufruit à durée fixe (usufruit temporaire) une règle spécifique est prévue qui ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier. L’usufruit est alors estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction.
N’oubliez pas, en outre, que le droit d’usage et d’habitation est évalué par le fisc à 60% de la valeur de l’usufruit viager.
N’hésitez pas à vous rapprocher de notre étude pour vous vous donner toutes les explications et précisions nécessaires à ce sujet.